Segundo Rubens Requião, ponto comercial seria um dos elementos do estabelecimento comercial, ou fundo de comércio, de caráter incorpóreo:
- “(…). Entendemos por ponto o lugar do comércio, em determinado espaço, em uma cidade, por exemplo, ou na beira de uma estrada, em que está situado o estabelecimento comercial, e para o qual se dirige a clientela. O ponto, portanto, surge ou da localização da propriedade imóvel do empresário, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locação do imóvel pertencente a terceiro. Nesse caso, o ponto se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao empresário locatário, e constitui um bem incorpóreo do estabelecimento.” (Curso de Direito Comercial. 26 ed. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 290).
A legislação anterior, intitulada Lei de Luvas – Decreto n.º 24.150, de 20 de abril de 1934, atribuía ao locatário o direito à indenização no caso de perda do ponto comercial.
Contudo, atualmente, as relações locatícias estão subordinadas à Lei 8.245, de 18 outubro de 1991, que não prevê, em regra, indenização para o locatário que não exerce o seu direito à renovação compulsória, este sim o procedimento adequado à preservação do ponto comercial. Para o exercício da ação renovatória, único meio através do qual o locatário protege o ponto comercial, a lei traz alguns requisitos de observância obrigatória, quais sejam:
- O contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado. Sobressai deste primeiro requisito que o empresário, desde o nascimento da relação locatícia, há de atentar-se a proteção do Ponto Comercial que muito provavelmente constituirá;
- O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
- O locatário tem de estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
- O direito à renovação, por fim, deve ser exercido no prazo de um ano no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Recomenda-se, portanto, especial atenção aos requisitos acima sobretudo quando do surgimento da relação jurídica, ou seja, quando do início das conversas em que se pretenda alugar um imóvel comercial.